2020年8月7日三湘律所第三期民法典“大讲堂”如约而至，主讲人旷晓宇律师带领大家认真学习了建筑物区分所有权和物业管理合同相关内容，对物权通则、物权的设立、变更、转让和消灭及物权保护、所有权一般规定、国家所有权和集体及业主的建筑物区分所有权等内容进行了深入学习。
物权编概述
第一分编：通则，规定了物权制度基础性规范。
第二分编：所有权，在现行《物权法》规定的基础上，进一步完善了业主的建筑物区分所有权制度。
第三分编：用益物权，对《物权法》的完善在于：
①落实党中央关于完善产权保护制度依法保护产权的要求，明确住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；续期费用的缴纳和减免，依照法律、行政法规的规定办理；
②完善农村集体产权相关制度，落实农村承包地“三权分置”改革的要求，对土地承包经营权的相关规定作了完善，增加土地经营权的规定，规定土地承包经营人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并删除耕地使用权不得抵押的规定，以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要。（考虑到农村集体建设用地和宅基地制度改革正在推进过程中，与《土地管理法》等作了衔接性规定）
③增加“居住权”这一新型用益物权。
第四分编：担保物权
第五分编：占有，对占有调整的范围以及无权占有下的赔偿责任及占有保护作了规定。
条文解读与法律适用
一、“双过半数”同意的重大事项：
①制定和修改管理规约：管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定，规定建筑区划内有关建筑物及其附属设施的使用、维护、管理等事项，是业主对建筑物及其附属设施的一些重大事务的共同约定，既包括对物的管理，也包括对业主行为作出规范和约定。
②使用建筑物及其附属设施的维修资金：《民法典》第281条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共同所有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。
二、“双四分之三以上”同意的特别重大事项
筹集建筑物及其附属设施的维修资金：
维修资金可以有不同的来源，包括业主为维修而筹集的资金和业主按照国家规定缴纳的专项维修资金。《物业管理条例》第7条第4项规定，业主在物业管理活动中，应当履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。第53条第1款规定，“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”《住宅专项维修资金管理办法》第2条第2款规定，维修资金性质上属于专项基金，系为特定目的，即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金。它在购房款、税费、物业费之外，单独筹集、专户储存、单独核算。
专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易，而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。
非住宅专项维修资金并非按照国家有关规定而预先交存的资金，而是按照建筑物及其附属设施的维修、更新和改造需要而筹集。本条对此事项须经“双四分之三以上”同意才能表决通过。
建筑物及其附属设施的维修资金的归属、用途以及筹集与使用
《物权法》第七十九条
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
《民法典》第二百七十八条
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
业务共有部分产生的收益的所属
《民法典》第二百八十二条
建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
立法背景：本条属于新增内容，实践中经常发生建设单位或物业服务企业擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、张贴广告，出租物业服务用房等盈利而产生争议。本条是对社会关切的业主权利保护热点问题所作的回应，明确收益归属和分配原则。
· 利用业主共有部分进行经营的主体：一般有以下两种情况，一是建设单位，即建筑物的开发建设者，也是物业服务企业的设立者或发起者，该企业有时为了追求自己的利益最大化而利用业主共有部分进行经营，擅自改变物业小区的土地用途，将共有部分占位己有。二是物业服务人，包括物业服务企业和其他物业管理人。它的权利和职责范围是全体业主赋予的。但是现实生活中，由于我国在物业服务管理模式上由行政福利型管理转向市场行专业化管理和业主自营式管理的时间较短，导致物业服务企业的观念错位，将服务者的角色转变为管理者的角色，对共有部分随意处置进行经营的行为时有发生。
《民法典》第二百八十二条
建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
共有部分产生的收入中合理成本的扣除：
在对利用业主的共有部分产生的收益进行分配时，必须认识到共有部分产生的收益，一方面得益于物业服务人的管理行为，另一方面物业服务人员管理的物业属于全体业主共有。对利用业主的共有部分产生的收入进行分配时，建设单位或物业服务人可以通过合同约定进行分配，没有约定的情形下应当依法进行分配。如果建设单位或物业服务人付出管理成本后不能获得经济回报，这对物业服务人是不公平的。因此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理回报，体现了公平合理的基本原则。
合理成本的举证责任：
《建筑物区分所有权纠纷解释》第14条规定，行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
物业服务人与业主的关系以及执行政府紧急处置措施和配合工作的义务
《物权法》第八十二条《民法典》第二百八十五条
准用第三编物业服务合同的规定：即依照物业服务合同的规定，对物业服务人和业主的权利义务作出规定。
增加规定物业服务人及时答复业主询问的义务，保障业主的知情权和监督权：《物权法》第82条赋予了业主对于物业服务企业的监督权。《物业管理条例》第6条第2款将该监督权细化，《建筑物区分所有权纠纷解释》第13条对业主请求公布、查阅应当向业主公开的情况和资料的范围作了规定，业主的知情权主要体现在查阅权。近年来，因业主行使监督权产生的物业服务纠纷不断上升，本条规定对该问题作了明确的回应，明确业主有权对物业服务情况提出询问，物业服务人应当及时作出答复，本条规定的“询问—答复”模式与“查阅—公布”模式更为快捷、便利，加强了对业主知情权的保护。
增加规定物业服务人配合政府执行应急处置措施和其他管理措施的义务。2020年5月22日在第十三届全国人民代表大会第三次会议上，全国人大常委会在高度关注新冠疫情的发生，认真贯彻党中央决策部署，结合《民法典》编纂工作，对于疫情相关的民事法律制度进行梳理研究，结合疫情防控工作，对二审草案作了有针对性的修改和完善，明确物业服务企业和业主的相关责任和义务。并与此相对应，在第286条相应增加了业主依法予以配合和向相关行政主管部门报告的义务。
物业服务合同
立法背景：物业服务合同是随我国经济的快速发展和社会分工的进一步细化，房地产的繁荣和物业管理的需要而出现的，传统合同法中并无物业服务合同的类型，我国的《合同法》也没有对该合同作出规定。长期以来，物业服务合同一直被称作物业管理合同，《物业管理条例》也采用此称谓。《物权法》第81条未沿用物业管理合同的概念，而采用了“物业服务合同”的概念。业主既可以自己管理小区物业，也可以委托给物业服务企业来管理，物业管理了产生于业主的共同管理权，当业主委托物业服务企业管理小区物业时，应当与物业服务企业订立物业服务合同。《民法典》在通过前，对于物业服务合同的法律地位是有争议的，《合同法》未规定物业服务合同，但《物权法》《物业管理条例》《审理物业服务纠纷案件的解释》等有关法律、法规、司法解释都规定了物业服务合同。它是否属于有名合同存疑。《民法典》随即呼应了社会公众以及法律实践对物业服务合同的效力、履行及违约责任等需求，设专章予以规定。物业服务合同是被我国《民法典》所明确承认的合同类型，属于典型的有名合同。
第九百三十七条
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
物业服务合同的内容、形式
第九百三十八条
物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
物业服务合同应当采用书面形式
关联法条
《物业管理条例》第34条：
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
前期物业服务合同对业主的约束力
第九百三十九条
建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
物业服务转委托的条件和限制性条款
第九百四十一条
物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。